28. Januar 2023
Immobilie als Kapitalanlage Immobiliengutachter

Wie die Immobilie zur sicheren Kapitalanlage wird

Gerade junge Familien träumen von den eigenen vier Wänden in Form eines Eigenheims. Die Kinder können im Garten spielen, die Kräuter für den Salat wachsen in Hochbeeten heran, die Autos stehen trocken in den Carports. Zudem bietet sich eine Immobilie für Anleger als praktische Kapitalanlage an. Aber halt: Meistens laufen Hypothekendarlehen über einen Zeitraum von mehr als zwanzig Jahren. Da müssen auch Fragen beantwortet werden, die die Sicherheit der monatlichen Raten betrifft. Sind die Arbeitsplätze über diesen langen Finanzierungszeitraum auch sicher? Steigen, wie man im Moment gut beobachten kann, die Zinsen kräftig an und kann ich die Folgefinanzierung in fünf oder zehn Jahren dann auch noch stemmen? Zu den jetzt zu beobachtenden Zinssprüngen kommen die stetig steigenden Energiekosten noch dazu. Wäre es da nicht von großem Vorteil, wenn die Finanzierung auf mehrere Schultern verteilt werden würde? Gibt es dafür eine Lösung? Ja, die gibt es.

Der Traum vom Einfamilienhaus muss warten

Heutzutage, im Eigensatz zu früheren Zeiten, ist der Anleger verpflichtet, bei dem Erwerb einer Immobilie Eigenkapital nachzuweisen. Früher reichten hierzu auch unterschiedliche Sicherheiten oder Bürgschaften aus der Verwandtschaft. Dieser Eigenkapitalanteil kann als Voraussetzung für einen Hypothekenkredit bis zu fünfzig Prozent der Anschaffungskosten betragen. Die Banken scheuen das Risiko wie der Teufel das Weihwasser. Wenn man das Eigenkapital in geforderter Höhe nicht aufbringen kann, ist der Traum vom Eigenheim dann geplatzt? Nein, der Traum muss nicht platzen. Die Lösung ist relativ einfach und eine der sichersten. Der erste Immobilienkauf mit wenigem Eigenkapital muss der Erwerb eines Mehrfamilienhauses sein, selbst wenn die Anschaffungskosten, die eines Einfamilienhauses weit übersteigen. Auch in der selbst genutzten Parterrewohnung mit einem Garten hinter dem Haus kann man sich sehr wohlfühlen.

Das Mehrfamilienhaus als Geldanlage für die Altersvorsorge

Als vorteilhaft hat es sich bewiesen, dass Mehrfamilienhäuser mit vier Wohnungen die ideale Voraussetzung bieten, sich den Traum vom eigenen Haus und einer Kapitalanlage zu erfüllen. Durch die Mieteinnahmen von drei Wohnungen sind in den folgenden Jahren die Hypothekenraten leichter zu erbringen und selbst wenn über einen kurzen Zeitraum mal eine Wohnung auf einen neuen Mieter wartet, ist der Kredit keinesfalls in Gefahr. Auch hat es sich herausgestellt, dass Mieter mit der Immobilie pfleghafter umgehen, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt. Leider ist die Zeit der niedrigen Zinsen zur Baufinanzierung vorbei, aber Zinssätze von vier bis fünf Prozent liegen noch weit unterhalb der Zinssätze in den Achtzigerjahren.

Nach wie vor behält der Satz, erst Investition, dann Rendite, im Thema Immobilien seine Gültigkeit. Durch die jetzt angezogenen Zinssätze zur Baufinanzierung, nimmt auch die Zahl von Neubauprojekten ab, was dazu führt, dass die Mieten für Wohnraum steigen. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hat man auch die Möglichkeit, die Mieten für Wohnraum über die Zeit moderat zu erhöhen, oder die Wohnungen gleich mithilfe des Mietpreisspiegels zu bepreisen, der auch nur eine Richtung kennt, und die heißt: Mieten wird teurer. So bieten sich eigene Immobilien auch heute als attraktive Kapitalanlagen an, die eine regelmäßige Rendite sichern.

Um sich den Traum eines Einfamilienhauses zu erfüllen, ist der Weg der Vermietung der Sicherste, obwohl er im ungünstigsten Fall über einen Zeitraum von fünfundzwanzig Jahren zu gehen ist. Wenn die Grundschuld im Grundbuch gelöscht ist, steht dem Kauf eines Einfamilienhauses nichts mehr im Weg, denn mit den vier Mieteinnahmen lassen sich die zukünftigen Hypothekenraten leicht bedienen. Als Sicherheit für die Bank kann in diesem Fall das Einfamilienhaus oder sogar das Mehrfamilienhaus dienen. Für die Bank ist es leichter, das Neubauprojekt mit einer Grundschuld zu belasten, als das Mehrfamilienhaus, für das eine ausführliche Bewertung mit Begehung unumgänglich wäre.

Der steuerliche Aspekt

Die Mieteinkünfte sind steuerpflichtig und werden mit circa 25 % besteuert. Etwaige Reparaturen in den vermieteten Räumen können steuerlich abgesetzt werden, wenn sie eindeutig zuzuordnen sind. Anteilmäßig hat auch der Eigentümer, der in dem Haus wohnt, für Arbeiten am Gebäude selbst oder in allgemein zugänglichen Räumen, wie in der Waschküche, seinen Anteil zu tragen.

Die Traumimmobilie gesehen?

Wenn Sie selbst eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses bewohnen, aber Ihre Traumimmobilie schon gefunden, gleichzeitig noch Hypothekenraten zu bezahlen haben und ein vorzeitiger Verkauf des Hauses infrage kommt, sind einige gesetzliche Vorgaben zu beachten. Um keine Spekulationssteuer bezahlen zu müssen, müssen Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre lang besessen haben. Gleichzeitig wird, da Sie beim Verkauf die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen müssen, die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Mit der vorzeitigen Ablösung der Hypothek entgehen der Bank Zinseinkünfte, die sie mit dieser Entschädigung gerne vergütet hätte. Läuft die Baufinanzierung allerdings schon zehn Jahre, steht Ihnen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ein Sonderkündigungsrecht zu, das Ihnen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung erspart, auch wenn der Kredit eine dreißigjährige Zinsbindung vorsieht.

Geldanlage für Nachkommen

Haben Sie vielleicht geerbt, in einer Lotterie gewonnen oder über Jahrzehnte Geld für die Altersvorsorge zurückgelegt? Leben Sie vielleicht schon in einer Immobilie, die Ihnen gehört und wollen das Geld für Ihre Nachkommen sinnvoll anlegen? Eines bleibt Ihnen sicher, der Grund und Boden ist nicht vermehrbar. Da liegt es doch fast auf der Hand, sich nach einer Immobilie als Kapitalanlage umzusehen, die eine jährliche Rendite von 4 bis 5 % erzielen kann. Dann gehören Sie auch zu den Privatpersonen, die in Deutschland rund 15 Millionen Wohnungen vermieten.

Woran erkenne ich eine attraktive Immobilie?

Entscheidend für den Kauf einer Immobilie, die eine sichere Kapitalanlage bietet, ist ihre Lage und ihr Zustand. Auch die Mikrolage ist essenziell. Zu ihr gehören insbesondere die ÖPNV-Anbindung, Geschäfte für den täglichen Bedarf, Schulen, Kitas, Ärzteversorgung und der Wohnungsleerstand in der Umgebung. Als Privatanleger sollte das Zocken mit Grund und Boden keine Rolle spielen.

Beispiel: Sie erwerben Grund und Boden außerhalb des momentanen Bebauungsgebietes und vertrauen darauf, dass in den nächsten Jahrzehnten aus dem Ackerland Bauerwartungsland wird. Plötzlich liegt das Anschreiben der Stadt bei Ihnen im Briefkasten, mit der Bitte, auf Ihrem Grundstück die Kanalisation verlegen zu dürfen.

Der Kaufpreis, angemessen, ja oder nein?

Es ist ein ungeschriebenes Gesetz, dass Privatpersonen, die ihr eigenes Haus verkaufen wollen, in der Regel eine überhöhte Preisvorstellung haben. Auch Makler wollen an dem Verkauf eines Hauses verdienen. Ein Messpegel für einen angemessenen Verkaufspreis der Immobilie ist der Mietpreismultiplikator.

Er errechnet sich wie folgt: Anschaffungskosten inkl. Neben- und Modernisierungskosten dividiert durch die Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 500.000 € inklusiv aller Nebenkosten. Die jährliche Nettomieteinnahme beträgt 20.000 €. Der Mietpreismultiplikator beträgt 25.

Daraus folgt: Nach 25 Jahren haben die Mieteinnahmen die Höhe der Investition erreicht und die Eigentumswohnung wirft eine monatliche Rendite ab. Selbstverständlich bleibt es dem Immobilienbesitzer vorbehalten, die Mieten periodisch oder bei Neuvermietung zu erhöhen.

Nachteile als Immobilienbesitzer

Falls es zu häufigen Wechsel der Mieter kommen sollte, ist das Wegbrechen einiger Monatsmieten als großer Nachteil zu erwarten. Wenn das Haus in Eigenregie verwaltet wird, sind außerdem jährliche Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Für die Instandhaltung des Gebäudes und eventuell anfallender Reparaturkosten sind Rücklagen zu bilden.

Vorteile eines Immobilienkaufs als Kapitalanlage

Die Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich absetzbar. Ferner profitiert der Immobilienbesitzer von einer jährlichen Abschreibung in Höhe von 2 % der Anschaffungs- und Sanierungskosten. Vermietete Immobilien bieten einen Schutz vor Inflation und Wohnraum ist nach wie vor ein begehrtes Gut. Daher sind sie als Geldanlage bis heute sehr beliebt.

Objektivität beim Hauskauf

Ob Sie ein Mehrfamilienhaus, eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Einfamilienhaus erwerben wollen, es ist dabei immer ratsam, sich Hilfe einer objektiven Bewertungsstelle zu holen, die weder an dem Erwerb des Objektes noch an einer künstlichen Höherbewertung interessiert ist. Dafür bieten sich unabhängige Immobiliengutachter an. Sie haben weder Interesse an dem Objekt, noch übersehen sie kurz vor dem Verkaufswunsch frisch übertünchte Wände, die vor dem Anstrich nass gewesen sind. Sie kennen die Marktpreise gleichwertiger Objekte, die einmal zum Verkauf anstanden, genauso wie das Umfeld ihrer zukünftigen Traumimmobilie. Die Investition in ein Gutachten kostet zwar Geld, aber eine Fehlinvestition in ein Haus ist um ein Vielfaches teurer, wenn nicht sogar ruinös für den Anleger.

Ganz besondere Immobilien

Es gibt Personen, die mit den allgemein angebotenen Immobilien wenig anfangen können und lieber etwas Besonderes hätten. Für wenig Geld lassen sich Immobilien kaufen, die ihre Funktion nicht mehr erfüllen. Dazu zählen stillgelegte Bahnhöfe, an denen kein Zug mehr hält, verwaiste Trafostationen, außer Funktion gesetzte Wassertürme und Windmühlen oder auch ehemalige Bunker, um nur einige Beispiele zu nennen. Handwerkliches Geschick des Investors, der in der Regel dort selbst leben möchte, ist in solchen Fällen von großem Vorteil.

In Essen Altendorf zum Beispiel wird aus dem ehemaligen Annabunker zurzeit eine Apartmentanlage. Mehrere Wochen lang hat sich die Säge in den Bunker gefräst, um ausreichend Fensterflächen zu ermöglichen. Ob das Invest Bunker langfristig zur Kapitalanlage wird, muss sich zukünftig beweisen. Vor einem solchen Bauvorhaben ist es unumgänglich einen Immobiliensachverständigen einzuschalten, der in etwa die Kosten für den Umbau kalkuliert, damit die Investition sich zukünftig auszahlt. Solch besondere Kapitalanlagen sind daher meist mit einem erhöhten Risiko für den Anleger verbunden.

Des einen Freud, des anderen Leid

Wenn man sich auf Immobilienportalen umsieht, wird man recht schnell fündig, wenn es um Zwangsversteigerungen geht. Geplatzte Immobilienträume wegen Krankheit, Arbeitsplatzverlust oder einer Ehescheidung führen oft zu einer Zwangsversteigerung. In den meisten Fällen ist der Gläubiger die Bank, die ihre noch ausstehende Darlehenssumme einfordert. Beim ersten Zwangsversteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht. Wenn das Höchstgebot beim ersten Termin aber niedriger ist als 70 % des Verkehrswertes, hat der Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verweigern. Wird allerdings ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt, werden diese Regeln außer Kraft gesetzt. Wenn es aber dem Gläubiger, in den meisten Fällen die Bank, zu günstig in einer Zwangsversteigerung wird, bietet sie normalerweise mit, um sich das Angebot für sich selbst zu sichern.

Um an einer Zwangsversteigerung teilnehmen zu können, müssen Sie Ihren Personalausweis, sowie eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes der Immobilie mitbringen. Von einem Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann man als Käufer nicht zurücktreten. Wie der Beitrag zeigt, können in einer Zwangsversteigerung Immobilien mit einem um 30 % niedrigeren Verkehrswert als errechnet erworben werden.

Tipps: Über das Aktenzeichen der Bekanntmachung der Zwangsversteigerung kann der Rechtspfleger ermittelt werden. Über ihn kommen Sie an das Verkehrsgutachten heran. Achten Sie bitte auf das Datum des Verkehrsgutachtens. Je älter es ist, desto genauer wird es. Stellen Sie Antrag auf Grundbucheinsicht, um eventuelle Baulasten zu ermitteln. Einige Grundbuchämter verweigern ohne Zustimmung des Eigentümers die Einsicht. Sprechen Sie vor der Versteigerung der Immobilie mit Ihrer Bank und klären Sie die Finanzierung.

Es kann sein, dass Sie die Kaufsumme sehr kurzfristig benötigen. Sehen Sie sich das Haus von außen an und befragen Sie eventuell Nachbarn. Vielleicht holen Sie sich den Rat eines Immobiliengutachters ein. Ihre Investition in die Immobilie, auch wenn sie kleiner als der Verkehrswert ausfällt, ist dann immer noch recht erheblich. Um den Ablauf einer Zwangsversteigerung einmal hautnah mitzuerleben, sollten Sie bei einigen einfach mal vorbeischauen.

Abschließend

Der Kauf einer Immobilie, ob Neubau, Altbau oder eine Eigentumswohnung, ist immer mit Risiken behaftet. Die größte Unsicherheit beim Bezug eines Neubaus ist die Zeit seiner Fertigstellung. Ein späterer Einzugstermin als vereinbart kann gravierende Folgen haben. Mietverträge müssen eventuell verlängert werden, trotz Kündigung. Ausweichquartiere wie Campingplätze mit Übernachtungen in Wohnwagen oder Mobilheimen müssen dann eventuell angedacht werden. Als letztes Ausweichquartier bleibt dann noch das Hotel mit Einlagerung des Hausrates im Lagerhaus. Ist das gekaufte Haus vielleicht vermietet, kann es auch eine gewisse Zeit dauern, bis man die begehrte Wohnung unter Berücksichtigung des Eigenbedarfs beziehen kann. Ob man als Neubesitzer eines Mehrfamilienhauses einen Mietvertrag in Händen hält, den ein Messie mal unterschrieben hat, weiß man auch nicht.

Über einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren abgeschlossene Darlehensverträge sind nach ihrem Ablauf neu zu verhandeln. Ob sich die Zinsen während der Laufzeit verändern werden, weiß man auch erst später, wenn die Verlängerung ansteht. Trotz aller dieser Risiken, abgesehen von Gesundheit und einem sicheren Arbeitsplatz, werden in Deutschland 15 Millionen Wohnungen von privat an privat vermietet. Man muss schon etwas wagen, um zu gewinnen. Trotz all der Risiken können passende Immobilien sehr wohl als Kapitalanlage dienen und passives Einkommen für den Anleger generieren.

 

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