4. Dezember 2022
Grundsteuer

Was muss ich über die Grundsteuer wissen?

Jede:r Grundstückseigentümer:in muss jährlich die Grundsteuer unabhängig von der Art des Grundstücks zahlen. Dazu zählen sowohl Wohngrundstücke als auch gewerblich genutzte Grundstücke sowie Flächen in der Land- und Forstwirtschaft. Gerade die Kommunen profitieren von dieser Art der Steuer, da ihnen die sich daraus ergebenden Einnahmen zustehen.

Anders als die Gewerbesteuer hängt die Höhe der Grundsteuer nicht von gezielten Einkünften ab und erfreut sich durch den beständigen Wert hoher Beliebtheit. Mögliche Bebauungen können den Grundstückswert sogar erhöhen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Eine der bedeutendsten Einnahmequellen von Kommunen (mit insgesamt rund 15 Milliarden Euro im Jahr) wird individuell nach Wert von entsprechendem Grundstück oder auch Gebäude berechnet. Somit ist sie nicht an die Eigentümer:innen, sondern an das Objekt gebunden.  Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer mit folgender Formel bestimmt:

Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz 

Dabei arbeiten die Städte und Gemeinden zusammen mit den Finanzämtern:

  1. In einem ersten Schritt werden als Grundlage die Grundstücke/Immobilien bewertet. Das bedeutet, der Einheitswert wird festgestellt und der Grundsteuermessbetrag wird bestimmt.
  2. Die Kommunen hingegen legen den örtlichen Hebesatz fest und dürfen abschließend die Abgaben kassieren.

Einheitswert

Diese Bemessungsgrundlage wird von der Finanzbehörde (neu) ermittelt, wenn

  • ein neues Haus auf einem Grundstück errichtet,
  • ein Gebäude grundlegend baulich verändert,
  • ein Grundstück zum ersten Mal besteuert,
  • ein bestehendes Grundstück neu aufgeteilt oder
  • Wohnungseigentum gegründet wird.

Zur Berechnung des Einheitswerts benutzt der Fiskus verschiedene Verfahren, abhängig von der Art der Immobilie. Die Ermittlung des Bodenrichtwerts ist nur für unbebaute Grundstücke relevant, wohingegen bei bebauten entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewandt wird. Als Wertmaßstab werden Werte aus dem Jahr 1964 (in Westdeutschland) und 1935 (in den neuen Bundesländern) verwendet.

Ertragswertverfahren

Mit diesem Verfahren lassen sich

  • Mietwohngrundstücke,
  • Geschäftsgrundstücke und
  • gemischt genutzte Grundstücke bewerten.

Also genauer gesagt mögliche Renditeobjekte. Hierbei erfolgt die Wertermittlung anhand der Erträge, die die Immobilie erzielt. Der Bodenwert wird mit dem Gebäudeertragswert addiert. Wertmindernde oder aber -steigernde Faktoren nehmen zusätzlich Einfluss auf den Endwert. Der Bodenwert ergibt sich dabei aus dem Bodenrichtwert, dem üblichen Preis pro Quadratmeter, der von Gemeinde zu Gemeinde anders ausfällt.

Vergleichswertverfahren

Wird das Objekt selbst genutzt und Eigentümer:innen möchten keine Rendite erzielen, so gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung. In diesem Fall spricht man auch vom Vergleichswertverfahren.

Sachwertverfahren

Auch beim Sachwertverfahren fließen wertmindernde und erhöhende Umstände in die Bewertung mit ein. Dieses Verfahren wird dann eingesetzt, wenn der Jahresrohertrag nicht feststellbar ist, so wie es bei Fabriken oder unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden der Fall ist. Es liegen keine vergleichbaren Objekte vor, was zur Folge hat, dass Bodenwert, Gebäudesachwert und ein Marktanpassungsfaktor als Grundlage dienen.

Der Gebäudesachwert setzt sich zusammen aus den Regelherstellungskosten, den Baunebenkosten und der Umsatzsteuer für die Art des Gebäudes minus der Alterswertminderung. Diese Werte können in Anlage 24 zum Bewertungsgesetz bei abgerufen werden. Der Marktanpassungsfaktor wird von lokalen Gutachterausschüssen festgesetzt und zeigt das Verhältnis zwischen dem Sachwert und dem voraussichtlichen Kaufpreis.

Eins wird deutlich: Dieses Verfahren erweist sich als recht komplex und kompliziert und sollte am besten durch einen erfahrenen Immobiliengutachter erfolgen. Auch wenn man als Laie mit gewissen Softwares und anderen Hilfsmitteln die Immobilienbewertung mit einem vereinfachten Sachwertverfahren angehen kann, ist man mit professioneller Hilfe auf der sicheren Seite.

Steuermesszahl und Hebesatz

Ersteres wird meist in Promille angegeben und wird von der Bundesregierung bestimmt. Die Steuermesszahl gibt den steuerpflichtigen Anteil des Einheitswerts an und ist sowohl vom Bundesland als auch von dem Nutzungszweck abhängig. Der kommunale Hebesatz wird von dem örtlichen Gemeinderat individuell beschlossen und fällt von Region zu Region anders aus.

Zusammengefasst kümmert sich das Finanzamt also um die Feststellung des Einheitswerts und gibt den Einheitswertbescheid an die Eigentümer:innen weiter. Noch dazu bestimmt es den Grundsteuermessbetrag und schließlich entscheiden die Kommunen über die Höhe des Hebesatzes.

Reform der Grundsteuer

Aufgrund der Unvereinbarkeit von den gesetzlichen Regelungen der Grundsteuer und dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes wurde die Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht im April 2018 reformiert. Dies geschah, da das Ausbleiben von Erneuerungen und Überarbeitungen der Besteuerungsgrundlagen zu steuerlichen Ungleichbehandlungen und Benachteiligung von Grundvermögen geführt hatte. Um die Einnahmequelle der Kommunen zu sichern, soll eine Steuerreform kommen.

Die neue Grundsteuer soll nicht erhöht werden, jedoch kommt es in Einzelfällen zu Minder- und Mehrbelastungen. Mit einer Anpassung der kommunalen Hebesätze kann Steuererhöhungen entgegengewirkt werden, obwohl das Bundesfinanzministerium zu einer Aufkommensneutralität rät. Ausgelöst durch die Coronapandemie herrschten höhere Hebesätze, da die Gewerbesteuereinnahmen geringer ausfielen und die Gemeinden trotzdem zusehen mussten, wie sie die Steuereinnahmen generieren.

Das Verfassungsgericht setzte dem Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Frist, um gesetzliche Neuregelungen zu treffen. Auf Bundesebene wurde das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet und den Bundesländern ist es selbst überlassen, ob sie von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und eigene Berechnungsmodelle zu bestimmen oder aber dem Bundesmodell folgen, so wie unter anderem Nordrhein-Westfalen.

Die neue Grundsteuer darf übrigens von Vermieter:innen im Rahmen der Betriebskosten weiterhin auf Mieter:innen umgelegt werden.

Ausnahmen

Bei der Grundsteuer A (agrarisch: land- und forstwirtschaftliches Vermögen) wird in den meisten Bundesländern das Bundesmodell umgesetzt. Bei der Grundsteuer B (baulich: Grundvermögen/ Grundstücke) allerdings weichen

  • Saarland und
  • Sachsen

von der Höhe der Steuermesszahlen ab.

  • Baden-Württemberg,
  • Bayern,
  • Hamburg,
  • Hessen und
  • Niedersachsen

hingegen greifen auf die Öffnungsklausel zurück und wenden ihre eigenen Grundsteuermodelle an. Darunter das

  • modifizierte Bodenwertmodell,
  • das Flächen-Lage-Modell,
  • das Nutzungsartmodell und
  • das Flächen-Faktor-Modell.

Ablauf

Für die Umsetzung dieser gilt bis Ende 2024 eine erneute Frist und ab dem 1. Januar 2025 soll dann letztlich die reformierte Grundsteuer genutzt werden. Ab dem 1. Juli bis nach derzeitigem Stand zum 31. Oktober kann dann kostenfrei die Feststellungserklärung über die Onlineplattform ELSTER eingereicht werden.

  • April 2018: Urteil des Bundesverfassungsgerichts
  • Ende 2019: Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes
  • Januar 2022: Neubewertung aller Grundstücke
  • 1. Juli -31. Oktober 2022: Digitale Abgabe der Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt
  • Anpassung der Hebesätze
  • Anfang 2025: Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts

Künftig müssen die Einheitswerte der Immobilien und Grundstücke dann alle sieben Jahre angepasst werden, um zu verhindern, dass vergleichbare Objekte unterschiedlich besteuert werden.

Das Bundesmodell

Im Grunde gibt es im Zuge der Reform nur Änderungen bei der Bewertung des Grundbesitzes. Bei dem sogenannten wertbasierten Modell sind folgende Information von Bedeutung:

  • Bodenrichtwert
  • statistisch ermittelte Nettokaltmiete
  • Gebäude- und Grundstücksfläche
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes

In so gut wie allen Bundesländern können die Einzelfaktoren über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) eingesehen werden.

Einführung der Grundsteuer C

Ab 2025 wird zudem noch die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke wieder eingeführt. Dadurch können die Gemeinden gegen Spekulationen mit Brachflächen in Wohngebieten vorgehen. Statt neue Wohnmöglichkeiten zu schaffen, bleiben Grundstücke trotz Baugenehmigung unbebaut, damit sie weiterveräußert werden. So darf der örtliche Hebesatz für unbebaute Anwesen erhöht werden, um Spekulationsgeschäfte aufzuhalten.

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